Skrevet af landinspektør og partner i Skel.dk landinspektører, Michael Stærk 19.4.2023.
Folketinget vedtog den 28. marts en ændring af tinglysningsafgiftsloven og ejendomsvurderingsloven. I fremsættelsestalen fokuseres kraftigt på ændringen af tinglysningsafgiftsloven, idet denne i høj grad understøtter omstilling fra olie og naturgas til andre mere energirigtige opvarmningskilder. Understøttelsen sker, ved at lån til omstillingen fritages for tinglysningsafgiften.
I fremsættelsestalen nævnes også kort ændringen i ejendomsvurderingsloven. I denne sammenhæng består ændringen alene af en fremrykning af tidspunktet for kategorisering af visse ejendomme i den første vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov fra 2017. Dette skal sikre en tidlig afklaring for ejendomsejerne om kategoriseringen inden den egentlige vurdering i 2024, herunder om de er omfattet af overgangsordningen, der muliggør en fastholdelse af tidligere kategorisering.
Vurderingsstyrelsen har udsendt en overordnet orientering om, hvordan styrelsen vurderer, om en landbrugsejendom er en ejerbolig eller en landbrugsejendom. Hvis en af flere vilkår er opfyldt, opfatter styrelsen pågældende landbrugsdrift som værende af et vist omfang og dermed opfylde betingelserne for at blive betragtet som landbrugsejendom
Den nye kategorisering af landbrugsejendomme sker efter Vurderingsstyrelsens styresignal (skat.dk). I styresignalet er henvist til definitionen af en ejendom og herunder igen til definitionen af fast ejendom.
Det følger af ovenstående gengivne retningsgivende grundlag, at en landbrugsejendom, der i dag er mellem 5 og 15 ha, fremover vil blive opfattet som en ejerbolig. Dette betyder, at vurderingen af jorden vil blive en helt anden og grundskylden vil være større. Samlet set vil det for mange betyde en væsentlig større skatteudgift, end de har været vant til tidligere. Forudsat at ejerne af en sådan ejendom alene ejer denne og ikke flere ejendomme har disse kun få muligheder.
Falder de ind under muligheden for at fastholde nuværende kategorisering iht overgangsordningen, kan de således anmode om dette. Det betyder, at beskatning og værdisætning ikke ændres, men det sker under forudsætning af, at der ikke sker tilbygning/nedrivning/ombygning på ejendommen, at der ikke sker tilkøb/frasalg af jord, samt at ejendommen ikke sælges. Man er så at sige stavnsbundet, selvom Vurderingsstyrelsen udtaler, at alle kan anvende overgangsordningen. Det er ganske enkelt ikke rigtigt.
Alternativerne hertil er at frasælge så meget jord, så ejendommens størrelse nedbringes og beskatningen ligeså i takt hermed – altså damagecontrol. Det er naturligvis også en mulighed at gå den modsatte vej og tilkøbe areal, så der opnås en landbrugsejendom væsentligt over 15 ha, men Skat har fortsat mulighed for at kategorisere en ejendom som ejerbolig, hvis ejendommens funktion som bolig er den væsentligste. Hvis der fx i BBR alene er registreret én bygning alene til beboelse, vil det for Skat være nærliggende at antage, at der ikke sker landbrugsmæssig drift fra ejendommen, når der ikke er registreret driftsbygninger på denne.
Hvad er en landbrugsbedrift egentlig? Henset til grundlaget nævnt ovenfor er det arealmæssigt en ejendom med mindst 15 ha jordtilliggende. Men hvad hvis en samlet landbrugsbedrift på fx 60 ha udgøres af 6 samlede faste ejendomme på hver 10 ha? I denne situation har Skat mulighed for at lave en samlet vurdering (skat.dk) af flere ejendomme, der drives sammen. Dermed er der, som noget nyt, mulighed for efter lov om ejendomsvurdering, at betragte en mængde af ejendomme ud fra et samlet perspektiv – altså som en landbrugsbedrift.
Ejendomme uden bolig men med driftsbygninger opfattes som udgangspunkt som ubebygget jfr. ovenfor. Anvendes dog tiloversblevne landbrugsbygninger til erhverv kan denne anvendelse få kategoriseringen til at tippe, således at ejendommen vil blive kategoriseret som erhvervsejendom.
Bottomline er altså, at det, der i landbrugslovens forstand, er benævnt en landbrugsejendom uden beboelse, fortsat vil blive kategoriseret som en landbrugsejendom.
Paradoksalt nok er lovændringen fra den 28. marts præsenteret som en bonus for klimaet. Det må også forventes at omstilling fra gas og olie til mere energirigtige opvarmningsløsninger vil være til gavn for klimaet, men det er en illusion at tro, at det er en fordel for klimaet at brandbeskatte mindre landbrugsejendomme, hvor dette i stedet kan risikere at have en negativ betydning for biodiversiteten.
Et eksempel er Tanja Lange. Hun ejer en grund på mere end 6 ha. Mere end 10.000 m² af hendes ejendom har i mere end 20 år henligget som urørt natur – en urørt oase – fordi Tanja har prioriteret at give dyr og planter et helle. Tanja Lange udtaler, at hun nu formodentlig må frasælge en stor del af sin jord pga. den nye kategorisering. Det må forventes, at jorden vil blive erhvervet af en professionel landmand, der så vil opdyrke jorden.
Landinspektørassistent hos Skel.dk landinspektører, Rasmine Sørensen, har i 2022 skrevet speciale om biodiversitet under titlen: ”Kan naturnationalparker redde den danske biodiversitet?”
Ud fra sin viden fra arbejdet med specialet fortæller Rasmine, at omkring 60 % af Danmarks areal er opdyrket og kun 9 % udgør natur, hvor tilstanden eller kvaliteten er varierende (Danmarks Statistik). Én af de største direkte årsager til tabet af biodiversitet er udgjort af menneskelige aktiviteter og påvirkninger i form af ændringer i brug af land og vand (IPBES, side 12). Derfor kan den store andel af det opdyrkede areal i en dansk sammenhæng ses som en årsagssammenhæng til den ringe tilstand i biodiversiteten (speciale).
Rasmine udtaler konkret: ”den vedtagne ændringslov kan resultere i, at man i modsætning til intentionen opnår færre og mindre arealer med natur, da det potentielt kan skabe en situation hvor ejer, som på frivillig basis har udlagt arealer til natur, bliver ”tvunget” til at opgive og frasælge jorden. Resultatet heraf er, at arealet bliver opdyrket, hvilket har en negativ effekt på biodiversiteten generelt og især for det pågældende område. Dette taler desværre ind i den danske arealanvendelsespolitik, der gennem tiden har haft et fremtrædende benyttelseshensyn i det åbne land fremfor et beskyttelseshensyn, som der ellers har været større fokus på de senere år, som jeg også skriver om i mit speciale”.
Anvendes en del af en landbrugsejendom til et andet erhverv, fx tømrer, vil dette få betydning for kategoriseringen. Ifølge Vurderingsstyrelsens styresignal anses erhvervsformålet som dominerende, hvis det vægtede boligareal udgør mindre end 40% af det samlede bygningsareal på ejendommen.
Den eneste fordel, der umiddelbart ses for ejerne af de ejendomme, der nu rammes af den nye kategorisering, er, at de formodentlig bliver omfattet af parcelhusreglen. Dermed kan en landbrugsejendom, der nu kategoriseres som ejerbolig sælges, uden at der skal svares skat af fortjenesten af salget, i modsætning til tidligere, hvor der skulle svares skat af avancen ved salget. Dette forudsætter naturligvis, at man ikke anvender overgangsordningen.
Lovændringen er fremsat som en udmøntning af klimaaftale og vi anerkender, at udskiftning af gas- og oliefyr til varmepumper eller lignende klart vil være en fordel for miljøet, men vi er bekymrede for og nysgerrige på, hvordan frasalg af store arealer på naturgrunde vil påvirke biodiversiteten og hvorvidt lovændringen vil være til fordel for miljøet? Vi er bekymrede for, om kategoriseringen medfører endnu en omgang ”slagtning” af mindre landejendomme, som sidste gang loven om ejendomsvurderinger blev ændret, og medføre yderligere stordrift indenfor landbrugssektoren. Er det en udvikling, der harmonerer med et ønske om mere biodiversitet og grøn omstilling?
Kategoriseringen af de ca. 21.000 landbrugsejendommene har medført en situation, hvor ejerne indenfor 14 dage tvinges til at tage stilling til, om de fortsat har råd til at eje en ejendom på mellem 5 og 15 ha, idet de skal forholde sig til, om de er enige i den nye kategorisering af deres ejendom. Vurderingen af om de har råd kan blot være svær at foretage nu, idet den endelige ejendomsvurdering på baggrund af kategoriseringen først sker i 2024. Til gengæld opgøres beskatningen med udgangspunkt i den nye vurdering med tilbagevirkende kraft fra vurderingstidspunktet, som er fastlåst til ejendommens situation den 1. marts 2021. Når ejerne dermed ikke på nuværende tidspunkt ved, hvad beskatningen bliver, må de tage stilling til, om de tror, de har råd til fortsat at eje samme mængde jord, hvilket bekymrer os meget, og hvilket vi opfatter som en helt urimelig situation at sætte ejerne i. Vurderer de, at de ikke har det, må de tage stilling til, hvordan de får ejendommen nedbragt tilstrækkeligt til at have råd til ejendomsskatten, eller de må afklare, om der er mulighed for at tilkøbe tilstrækkeligt areal til, at de kan overbevise Skat om, at deres ejendom er en landbrugsejendom.
Overgangsordningen er ikke for alle, selvom den er præsenteret sådan. Indeholder din ejendom erhverv, fx motiveret gennem planlovens bestemmelser om anvendelse af overflødiggjorte landbrugsbygninger til erhverv, kan du ikke anvende overgangsordningen. Har du mulighed for det og anvender du overgangsordningen, gælder denne frem til du sælger din ejendom, bortset fra hvis du opfører eller nedriver bebyggelse over 25 m², eller hvis du køber eller sælger jord. Derved vil ejendommens kategori automatisk ændres til ejerbolig. Dette gælder med tilbagevirkende kraft fra vurderingstidspunktet, som af Vurderingsstyrelsen er kunstigt fastlåst på 1. marts 2021. Det vil sige, at hvis du har foretaget ændringer, som nævnt ovenfor, på ejendommen i perioden fra den 1. marts 2021 og frem til nu, vil disse betyde, at du ikke kan anvende overgangsordningen, selvom du ikke vidste dette, da du foretog ændringerne. Igen en helt urimelig situation at sætte borgerne i, og som giver os kraftige panderynker. Det svarer til i dag at ændre fartgrænserne på motorvejen til ”ukendt”, for derefter at fastsætte nye lavere fartgrænser i 2024 og herefter opkræve bøder for overtrædelse af den lavere hastighed med tilbagevirkende kraft fra 2021!
Vi anbefaler således, at du kontakter os (Michael Stærk, tlf. 61613161, ms@skel.dk), hvis du har spørgsmål til, hvordan din ejendom kan reduceres eller udvides for at undgå konsekvenserne af kategoriseringen, eller hvis du i øvrigt har spørgsmål vedrørende din ejendom og de nye regler.
Telefon åbningstider:
Mandag – torsdag: 08:00 – 16:00
Fredag: 08:00 – 15:30
Vi er certificeret efter ISO 9001 & ISO 14001-standarderne.
Ditte Andresen er uddannet kort- og landmålingstekniker og har været hos Skel.dk i Holbæk-afdelingen siden 1. august 2017.
Ditte har, som størstedelen af kollegerne, en meget varieret arbejdsdag, hvor hun både arbejder med opførelsen af store produktionsfaciliteter, nye boligområder og med private kunder der bygger eget hus.
Et af de store projekter er Holbæk Sportsby, der åbner 1. januar 2019. Dette er Holbæk Kommunes nye, store svømme-, idræts- og sundhedscenter, der henvender sig til borgere i hele regionen. Her kan man i fremtiden dyrke alverdens sport udendørs fordelt på et 45 hektar stort område, og indendørs kommer man til at kunne udfolde sig i et kæmpe sportsanlæg på 22.181 m2. Her har Ditte den daglige kontakt til formanden og håndværkerne på pladsen, og det er hende, der har ansvaret for, at håndværkerne på pladsen har et korrekt grundlag at arbejde ud fra. Det vil sige, at Ditte ud fra tegninger og egne opmålinger blandt andet sørger for fikspunkter og afsætningsdata til søjler, fundamenter, tribuner og vandbassin.
Ditte har også arbejdet med Svinninge Beton Industris opførelse af ny betonelementfabrik i Svinninge. Her havde Ditte den daglige kontakt til formanden og håndværkerne på pladsen, og det var hende der blandt andet stod for fladenivellement af eksisterende gulve og afsætning af elementer, vægge og søjler.
I en helt anden boldgade har Ditte været involveret i opførelsen af et nyt boligområde i Roskilde. Projektet hedder ‘Bifaldet’ og er det nye boligområde i Roskildes kreative bydel, Musicon. Bifaldet udgøres af 70 moderne boliger i markant arkitektur, der henvender sig til både børnefamilier, studerende og seniorer. Boligerne fordeler sig på tre bygninger der er henholdsvis 4, 5 og 6 etager højt, og projektet forventes færdigbygget i 2019. I dette spændende boligprojekt har Ditte haft den daglige kontakt med entreprenøren og blandt andet haft ansvaret for afsætning af modullinjer, stålskelet og etablering af kotefikspunkter.
Lars Peter Bloch er landinspektør med beskikkelse og arbejder til daglig i Skel.dk’s afdeling i Slagelse.
Lars er projektleder med ansvar for typehuse, større byggeprojekter og kloakregistrering. Han begyndte som landinspektør i 2006 i Kalundborg og har siden 2011 været ansat i afdelingen i Slagelse.
Efter mange år på Sjælland har Lars oparbejdet et stærkt lokalkendskab og en arbejdsdag for ham involverer mange forskellige typer af opgaver og kontakt med både privat- og erhvervskunder. Han har således mange opgaver for forsyningsbranchen i Kalundborg, Slagelse, Næstved, Sorø og Lejre. Her har han primært til opgave at indmåle kloakker. Det er både i forbindelse med opdatering af kundens database over eksisterende kloakker og ved etablering af nye kloakker.
Lars mærker også til de mange nye boliger, der bygges på Sjælland. Her er han involveret i både nybyggeri af helårsboliger og sommerhuse og små og større tilbygninger. Kunderne tæller både private og nogle af landets store typehus-producenter, og opgaverne kan have meget skiftende karakter. I nogle tilfælde består opgaven i at undersøge og dokumentere, at nyopførte byggerier og tilbygninger er lovlige. Andre gange er Lars involveret i projektet helt fra opstartsfasen, hvilket typisk er tilfældet med typehus-producenterne. Her agerer han rådgiver for kunden og sikrer korrekt afsætning i forhold til skel, og at det fremtidige byggeri følger lovgivning og gældende servitutter.
Endelig var Lars også involveret i Ørsteds byggeri på Asnæsværket ved Kalundborg, hvor man skulle konvertere fra kul til træflis, således at man fra udgangen af 2019 kunne levere damp, fjernvarme og el fra bæredygtigt træflis. Dette ambitiøse projekt involverede opførelsen af en ny kraftværksblok, og her agerede Lars rådgiver for bygherren, hvilket blandt andet indebar opmåling af hele området samt løbende afsætning af punkter til brug for byggeriet.