Kommentar til dommene af landinspektør Lukas Blegvad Gahms Andersen (lba@skel.dk) og landinspektør og partner i Skel.dk, Michael Stærk (ms@skel.dk).
Som landinspektører interesserer vi os helt naturligt for regler og praksis om ejendomshævd. Det er et begreb med mange facetter, som gennem tiden har haft skiftelige fokuspunkter. Her har f.eks. hersket diskussioner om, hvorvidt der kan påberåbes hævd indenfor en hæks afgrænsning, i modstrid med offentlige arealer og – regulering og nu senest er der kommet massivt fokus på begrebet ”god tro” grundet Højesterets dom af 3.2.2023. Hævd er som udgangspunkt et princip, der tilgodeser uberettiget råden. En uberettiget råden der dog bliver berettiget, når denne har stået på i mere end 20 år. Begrebet har traditionelt været understøttet af det generelle retsprincip Bona fide, som indebærer, at parter, som i god tro foretager ulovlige handlinger, er uskyldige, såfremt der efter en samlet vurdering kan argumenteres for at en almindelig fornuftig person i en tilsvarende situation i god tro vil agere på tilsvarende vis. Hævd er et helt særligt princip grundet dets tidsmæssige lovlighedsaspekt, som i kombination med ”god tro”-begrebet skaber en interessant synergi. Med et ræsonnement baseret på denne synergi kan der argumenteres for at uberettiget benyttelse af tilstødende ejendomme til enhver tid er tilladt, så længe der er passeret 20 sammenhængende år, hvor ejer har haft en berettiget forventning om, at inddragelsen af arealet ikke har været en krænkelse af en anden ejers ejendomsret.
”God tro”-begrebet er i nyere tid et udvandet begreb, som senest i lovgivningen er italesat i revisionen af udstykningsloven i 1987, hvor der står følgende: ”Der vil også fortsat i god tro kunne gøres brug af en ejendom til en anden grænse end den, der er registreret i matriklen.” Siden da er god tro primært anvendt af byretten i forskellige sager, som tendentielt er blevet ignoreret af højere retsinstanser. I branchen har der ligeledes hersket en opfattelse af, at det ikke var en nødvendighed at være i god tro for at vinde hævd. Dette kunne aflæses, da der i foråret ifm. en specialeafhandling på landinspektørstudiet (Samlet_Rapport.pdf (aau.dk)) blev interviewet en ikke-uvæsentlig del af landets landinspektører, som særligt beskæftiger sig med skelforretninger. Af disse 26 adspurgte landinspektører var der kun tre landinspektører, der eksplicit mente at god tro var en forudsætning for hævdserhvervelse. Yderligere var der seks personer, der mente, at det kun er domstolene der kan tage stilling til spørgsmål vedr. god tro, hvilket også er et interessant perspektiv. Ikke desto mindre skaber det et billede af en retspraksis, som hidtil har været vagt defineret. Noget som dog skulle vise sig at ændre sig med den nyeste afgørelse fra Højesteret.
Den nyeste højesteretsdom har været længe undervejs og er blevet omstødt, hver gang den har ramt en ny retsinstans. Den omhandler tre villaejere der gennem en periode på 45 år uberettiget havde benyttet et beplantningsbælte tilhørende kommunen, som en del af egen have. Beplantningsbæltet havde den funktion at afskærme villaområdet fra et bagvedliggende industriområde og var af kommunen ikke på noget tidspunkt blevet vedligeholdt på de arealer, hvor den uberettigede råden havde fundet sted. Tilsvarende var ejerne af de tre ejendomme udmærket klar over, at det var kommunens areal, de tog i brug, da de valgte at inddrage det som en del af deres egne haver. Der er altså her tale om en situation, som i forhold til gældende praksis klart opfylder betingelserne for hævd. Først og fremmest har der foregået en intensiv, kontinuerlig og uafbrudt råden til en fast synbar afgrænsning i 45 år. Der har aldrig foreligget en aftale om brugen af arealet mellem kommunen og ejerne, hvilket sikrer, at der er tale om en uretmæssig råden. Derfor var det ekstra interessant, da højesteret fandt, at der ikke kunne vindes ejendomshævd på arealerne og lagde vægt på omstændigheder, der omhandlede villaejernes bevidsthed omkring deres uberettigede råden. Højesteret anfører, at der ikke kan vindes hævd, hvis den rådende var bekendt med, at arealet ikke tilhørte den rådende selv på det tidspunkt, hvor den uberettigede råden startede.
Et udgangspunkt som kan fraviges, hvis det efter en samlet vurdering kan godtgøres, at den rådende gennem en 20 års periode har haft en berettiget forventning om, at den retmæssige ejer var indstillet på at opgive ejendomsretten. Højesteret fandt det ikke godtgjort, at princippet kunne fraviges, da retten vurderede, at villaejerne ikke i en periode på 20 sammenhængende år havde haft føje til at tro, at kommunen var indstillet på at opgave arealerne, på trods af at kommunen hverken benyttede arealet eller kontaktede villaejerne i hele perioden. Hvordan en sådan tilkendegivelse fra kommunen kunne udformes udover kommunens i forvejen 40 års passivitet på arealet, er ikke beskrevet nærmere, men det kan der reflekteres over. Højesteret lagde særlig vægt på, at kommunen ved etableringen af beplantningsbæltet ikke havde tilregnet, at beplantningsbæltet skulle vedligeholdes i en længere årrække.
En interessant iagttagelse der kan have vidtrækkende betydning for fremtidige skelforretninger og hævdsanliggender. Der kan i denne kontekst reflekteres over, om dette ”vedligeholdelsesfrie areal”-begreb udelukkende er en arealstatus, som alene kommunen kan igangsætte, eller om det ligeledes gælder for ekstensive arealer for andre offentlige ejendomsbesiddere samt private ejere, såsom landmænd med vidtrækkende ejendomsgrænser og virksomheder med større jordtilligender. Det kan også være, at det ikke har tilknytning til arealets ekstensivitet, men derimod ejerens forventelige interaktion med arealet.
Sagen blev som tidligere beskrevet omstødt for hver nye retsinstans den skulle prøves ved. Dette betød også, at landinspektørbranchen de seneste to år har kunnet forholde sig til Landsrettens afgørelse, som ikke kom frem til samme konklusion som Højesteret i dette tilfælde. Det var på daværende tidspunkt en afgørelse, som bidrog til at belyse en glødende branchediskuteret problemstilling vedr. muligheden for at vinde hævd i modstrid med offentligretlig regulering. Landsrettens konklusion var, at de tre villaejere havde vundet hævd, med det fokus at de hver især havde benyttet arealerne med en afgrænsning og intensitet, som det måtte forventes at en privat have ville blive benyttet i et sådant område. På samme måde lagde retten til grund, at det ikke kunne godtgøres, at anvendelsen af arealerne stred imod offentligretlige forskrifter, som potentielt kunne udelukke hævdserhvervelse. En eksplicit udtalelse, som mange advokater og landinspektører sidenhen har fortolket som værende et retligt bevis på, at offentligretlig regulering ikke har indflydelse på hævdserhvervelse. En udtalelse som argumenterbart skal fortolkes mere situationsbestemt end som så, men dog kan ses som en markering af, at den offentlige instans ikke har særstatus blot for at være netop det.
Grundet Højesterets omstødelse af dommen fejltolker flere advokater og landinspektører dog nu, at dette må betyde, at det alligevel ikke er muligt at vinde hævd i modstrid med offentligretlig regulering, som i dette tilfælde. Dette er dog ikke noget Højesteret benævner eller modargumenterer i sin begrundelse af omstødelsen og dermed står Landsrettens begrundelse stadig på dette punkt. Det helt store fokuspunkt er dog, at Landsretten ikke videreførte Byrettens argumenter om at villaejernes subjektive forhold skulle have indflydelse på hævdserhvervelsen.
Byrettens afgørelse var resultatmæssigt i overensstemmelse med Højesterets med tilsvarende stort fokus på villaejernes ”gode tro” eller mangel på samme. Dog fremgik der i Byrettens afgørelse begrundelser, som ikke blev behandlet i Højesterets afgørelse. Bl.a. blev det påpeget i Byretten, at skelpælene stod intakte ved skelforretningen og at det ligeledes derfor måtte have været synligt for enhver villaejer, hvor ejendomsgrænsen forløb. Tilsvarende har Byretten i deres begrundelse anført, at kommunen ikke har udvist retsfortabende passivitet, trods at de i 47 år har accepteret den uretmæssige råden, set fra villaejernes perspektiv. Denne begrundelse har Højesteret dog heller ikke adapteret.
At landinspektør, Byret, Landsret og Højesteret er uenige i nævnte sag om hævd er i sig selv bemærkelsesværdigt. Som landinspektører oplever vi ofte, at en byretsdommer læner sig op ad fagkundskaben, i dette tilfælde landinspektøren, og såfremt der ikke findes vægtige årsager til at ændre landinspektørens kendelse, fastholdes denne sædvanligvis.
Når nævnte sag resulterer i modsatrettede kendelser i hver instans understreger det også kompleksiteten i hævdsbegrebet. Når Landsretten kan komme frem til, at der i overensstemmelse med landinspektørens vurdering er vundet hævd, fordi betingelserne for hævd er opfyldt, og højesteret herefter kommer frem til det modsatte, er det i sig selv interessant at søge af afdækket, hvori forskellen ligger.
Det helt åbenlyse spørgsmål, der rejser sig, er spørgsmålet om den gode tro. Landsretten vurderer, at når villaejerne kontinuert har anvendt et areal, som var det deres eget, i en periode på mere end 20 år, og de har fortrængt modparten ved at hegne arealerne, så kan de vinde hævd, uagtet at villaejerne har vidst, at de anvendte en del af kommunens ejendom. Højesteret kommer frem til det direkte modsatte og hæfter sig ligeledes ved, at begge parter – både kommunen og villaejerne – har vidst, at villaejerne anvendte en del af kommunens ejendom, men konkluderer, at det, at de rådende har vidst helt fra starten, at de anvendte kommunens ejendom, medfører, at de ikke kan have været i god tro, og at denne ene del af forudsætningen for at vinde hævd, derfor ikke er til stede.
Højesteret har dog også lagt betydelig vægt på, at villaejerne let kunne have spurgt kommunen om, hvorvidt de kunne overtage ejendomsretten til arealerne. Set fra vores synspunkt er dette helt forkert. Hvis villaejerne havde spurgt kommunen om dette, ville de helt åbenlyst have været i ond tro. At villaejerne ikke har spurgt kommunen, om de kunne overtage ejendomsretten, understøtter villaejernes påstand om, at de har vundet hævd til arealerne, uagtet at de ifølge det oplyste vidste, at kommunen ejede arealet.
Højesterets dom genindfører med den netop afsagte dom begrebet ”god tro” og vil således påvirke landinspektørbranchens arbejde fremadrettet, når der skal tages stilling til hævd mellem naboer, både når det sker frivilligt ved eventuel ejendomsberigtigelse, såvel som når det sker ved afholdelse af skelforretning.
Dommen medfører efter vores opfattelse ikke en ændring i håndteringen af hævdssituationer mod offentlige arealer, som det er påpeget af andre. Der er ikke fra Højesterets side lagt vægt på, at arealet var ejet af kommunen, men at arealets anvendelse var planlagt afskærmende og af ekstensiv karakter. Det var områdets karakter og det ekstensive element, der medførte, at det ikke ville kunne forventes, at der blev udøvet en aktiv modråden mod villaejernes uberettigede råden. Problematikken omkring det offentliges manglende mulighed for aktiv modråden mod en part, der uberettiget råder over et offentligt areal og derefter påberåber sig hævd, savner vi fortsat et klart svar på. Ligeledes savner vi fortsat svar på, hvornår en anvendelse er tilstrækkelig ekstensiv til, at det ikke er nødvendigt aktivt at modråde mod en uberettiget råden. Medmindre dette område specificeres tydeligere ved lov, kommer der unægteligt flere opfølgende domstolsafgørelser om dette emne med tiden. Indtil da må vi tage udgangspunkt i principperne i den netop afsagte dom.
Telefon åbningstider:
Mandag – torsdag: 08:00 – 16:00
Fredag: 08:00 – 15:30
Vi er certificeret efter ISO 9001 & ISO 14001-standarderne.
Ditte Andresen er uddannet kort- og landmålingstekniker og har været hos Skel.dk i Holbæk-afdelingen siden 1. august 2017.
Ditte har, som størstedelen af kollegerne, en meget varieret arbejdsdag, hvor hun både arbejder med opførelsen af store produktionsfaciliteter, nye boligområder og med private kunder der bygger eget hus.
Et af de store projekter er Holbæk Sportsby, der åbner 1. januar 2019. Dette er Holbæk Kommunes nye, store svømme-, idræts- og sundhedscenter, der henvender sig til borgere i hele regionen. Her kan man i fremtiden dyrke alverdens sport udendørs fordelt på et 45 hektar stort område, og indendørs kommer man til at kunne udfolde sig i et kæmpe sportsanlæg på 22.181 m2. Her har Ditte den daglige kontakt til formanden og håndværkerne på pladsen, og det er hende, der har ansvaret for, at håndværkerne på pladsen har et korrekt grundlag at arbejde ud fra. Det vil sige, at Ditte ud fra tegninger og egne opmålinger blandt andet sørger for fikspunkter og afsætningsdata til søjler, fundamenter, tribuner og vandbassin.
Ditte har også arbejdet med Svinninge Beton Industris opførelse af ny betonelementfabrik i Svinninge. Her havde Ditte den daglige kontakt til formanden og håndværkerne på pladsen, og det var hende der blandt andet stod for fladenivellement af eksisterende gulve og afsætning af elementer, vægge og søjler.
I en helt anden boldgade har Ditte været involveret i opførelsen af et nyt boligområde i Roskilde. Projektet hedder ‘Bifaldet’ og er det nye boligområde i Roskildes kreative bydel, Musicon. Bifaldet udgøres af 70 moderne boliger i markant arkitektur, der henvender sig til både børnefamilier, studerende og seniorer. Boligerne fordeler sig på tre bygninger der er henholdsvis 4, 5 og 6 etager højt, og projektet forventes færdigbygget i 2019. I dette spændende boligprojekt har Ditte haft den daglige kontakt med entreprenøren og blandt andet haft ansvaret for afsætning af modullinjer, stålskelet og etablering af kotefikspunkter.
Lars Peter Bloch er landinspektør med beskikkelse og arbejder til daglig i Skel.dk’s afdeling i Slagelse.
Lars er projektleder med ansvar for typehuse, større byggeprojekter og kloakregistrering. Han begyndte som landinspektør i 2006 i Kalundborg og har siden 2011 været ansat i afdelingen i Slagelse.
Efter mange år på Sjælland har Lars oparbejdet et stærkt lokalkendskab og en arbejdsdag for ham involverer mange forskellige typer af opgaver og kontakt med både privat- og erhvervskunder. Han har således mange opgaver for forsyningsbranchen i Kalundborg, Slagelse, Næstved, Sorø og Lejre. Her har han primært til opgave at indmåle kloakker. Det er både i forbindelse med opdatering af kundens database over eksisterende kloakker og ved etablering af nye kloakker.
Lars mærker også til de mange nye boliger, der bygges på Sjælland. Her er han involveret i både nybyggeri af helårsboliger og sommerhuse og små og større tilbygninger. Kunderne tæller både private og nogle af landets store typehus-producenter, og opgaverne kan have meget skiftende karakter. I nogle tilfælde består opgaven i at undersøge og dokumentere, at nyopførte byggerier og tilbygninger er lovlige. Andre gange er Lars involveret i projektet helt fra opstartsfasen, hvilket typisk er tilfældet med typehus-producenterne. Her agerer han rådgiver for kunden og sikrer korrekt afsætning i forhold til skel, og at det fremtidige byggeri følger lovgivning og gældende servitutter.
Endelig var Lars også involveret i Ørsteds byggeri på Asnæsværket ved Kalundborg, hvor man skulle konvertere fra kul til træflis, således at man fra udgangen af 2019 kunne levere damp, fjernvarme og el fra bæredygtigt træflis. Dette ambitiøse projekt involverede opførelsen af en ny kraftværksblok, og her agerede Lars rådgiver for bygherren, hvilket blandt andet indebar opmåling af hele området samt løbende afsætning af punkter til brug for byggeriet.